Nemovitosti v roce 2023 zlevní o 15 procent, ale není důvod jásat

Když budu chtít prodat v Praze byt 1+kk v paneláku, co mi povíte jako klientovi? Jaká bude cena, jak dlouho prodej potrvá? Nebo rovnou řeknete, že je na prodej špatná doba?
Dobrý makléř bude s vámi coby s klientem hodinu diskutovat, proč to prodáváte, jaká máte očekávání a tak dále. Asi se podívá i na stav nemovitosti. Pak udělá nějakou cenovou analýzu. Záleží i na tom, jak rychle potřebujete peníze.
 

To by se makléř asi zeptal vždycky, mne spíš zajímá, co ovlivňuje ceny v dnešní době?
Pokud přijdete s bytem 1+kk nebo 2+kk a pokud je v dobré lokalitě, tak můžeme cenu držet na 100 tisících korun za metr čtvereční. Jak říkají kolegové v Americe, o nemovitosti rozhodují tři základní věci, a to sice: lokalita, pak lokalita a zase lokalita. Tam, kde dobrý byt očekává klient, tam, kde je lokalita zajímavá a tam, kde žijí dobří sousedé.
 

A ta cena 100 tisíc za metr čtvereční je stabilní, nebo už v posledních měsících trochu klesla?
Už to trochu kleslo. Pokles vidíme na inzerci, katastr má určité zpoždění na datech. Když se v inzerci zlevní nemovitost o pět procent, neznamená to ale, že se za tu cenu prodala. Mohlo ještě dojít k nějakému vyjednávání a snížení ceny třeba o dalších 5 procent.
 

A jak dlouho to bude trvat? Já kdysi jeden byt prodával rok…
Zpátky k těm předchozím věcem – je-li dobrá lokalita, dobří sousedé, pak to dokážu prodat rychle. Ale tady se dají prodat rychle věci za 160 tisíc za metr čtvereční a jiné za 90 tisíc stojí.
 

Praha je dobrá lokalita, lokalita, lokalita, když použiji váš bonmot?
I v Praze jsou lokace méně zajímavé a více zajímavé. Ale samozřejmě, když máte k dispozici v nabídce deset bytů na jednom sídlišti, tak už rozhoduje, v jakém je byt stavu a jak se tam podařila rekonstrukce. Třeba loni to ale nerozhodovalo. Loni se prodávaly za stejnou cenu byty po rekonstrukci stejně jako před rekonstrukcí.
 

Všude se píše o možném zlevnění a všechny to zajímá ze všeho nejvíc. Píše se, že ceny půjdou meziročně až o 30 procent dolů. Takže ten „náš“ byt pak bude stát 70 tisíc korun za metr čtvereční?
Já bych tomu neříkal zlevňování, ale korekce. Máme za sebou dva roky, kdy nemovitosti narostly o 45 procent. A teď se ceny vracejí na normální vývojovou křivku, kde se to ustálí. Realitní trh se choval tak, že jsem sám někdy na začátku covidu na jedné konferenci říkal, že to je takový zásah do bezpečí lidí, že budou hledat nějaké ukotvení. A jednou z těch základních hodnot je bydlení. Lidi se soustředili na trh s nemovitostmi a zároveň měli i peníze. Měli čas rekonstruovat. Prodalo se všechno. Dnes se to otáčí s vyššími úrokovými sazbami. Letos se k tomu přidala druhá hrozba, a to obava, co bude. Kupující se nehrnou do kupování a prodávající se nehrnou do zlevňování, pokud nepotřebují prodat.

Takže náš byt v Praze, třeba s 30 metry čtverečními, který by se prodal dříve mírně nad tři miliony, se prodá za rok pod třemi miliony?

Přesně tak, korekce bude malá. On by ten byt v Praze nebyl původně reálně za 100 tisíc za metr čtvereční, ale za 125 tisíc. A pokles bude 10 až 15 procent. Ale Praha nepůjde dolů. Pořád jsou tu developeři, kterým zdražují vstupy, takže uvádějí na trh nové byty s cenami nad 100 tisíc za metr čtvrteční. I když souhlasím, že zase nelze srovnávat starý a nový byt. Loni skutečně rozdíl mezi starou a novou zástavbou nebyl velký. Developeři startují nové projekty s cenou 155 tisíc za metr čtvereční.
 

Když to bude okresní město, tak tam je to jak?
Tam se za covidu začaly ceny přibližovat těm pražským, což není ani zdravé, ani normální. Ale investoři se rozhodli kupovat byty v menších městech. V některých z nich se cena vyšplhala na 90 tisíc korun za metr čtvereční, ale tam na to není kupní síla. Nedávno jsem se bavil s kolegou, co má malou realitku v Krkonoších, a on říkal: Člověče, já už nejsem schopen byt ve Vrchlabí v paneláku za těch 100 tisíc korun za metr prodat. A já mu odpověděl: Ty jsi se zbláznil – to je cena, která neodpovídá té lokalitě. To můžete prodávat za 65 tisíc. No ale on říká – jak to, že se apartmány v Horním Maršově (městečko u Janských Lázní – pozn. red.) prodávají za sto čtyřicet? Ale to je úplně jiný segment, úplně jiná cílová skupina, která si to kupuje za jiným účelem. Pak jsou tu pozemky. Tam vůbec k žádnému zlevnění nedochází, protože je jich akutní nedostatek.
 

Před čtyřmi roky jsem dělal rozhovor s jedním makléřem. Popisoval, jak se zlepšila kvalita bydlení – že byt s umakartovým jádrem už na trhu nepotká. Jak je to teď?
Je to vidět, určitě ano, neřekl bych ale, že stoprocentně. Doporučujeme našim klientům rekonstrukce, nebo je dokonce i provádíme. Umakartová jádra budou v Praze v menšině, ale kdybyste šel do regionů, byl byste překvapen, jak hodně jich ještě máme. Je to vidět třeba v menších městečkách, třeba na Vysočině, kde jsou starší panelákové bytovky s třemi čtyřmi patry. Lidé, kteří rekonstrukce provádějí, se o práci bát nemusejí. Jen se to bude posouvat dál od Prahy. Jenže první modernizace se dělaly už před 30 roky, takže my rekonstruujeme už jednou rekonstruované koupelny.
 

A co dál? V čem se kvalita bydlení zlepšuje v Praze, kde už jsme se s umakartovými jádry vypořádali?
Zlepšuje se zabezpečení bytů. Velmi často jsou už dobře vyřešeny vchodové dveře. Objevují se i takové drobnosti, jako řízení teploty na dálku. Bezpečnostní systém stojí od jednotek tisíc až po 40 tisíc. Může to být určitý benefit pro kupce, na druhou stranu to evokuje otázku – proč se to tam zavádělo? Jestli je tam kriminalita větší? Může to být dvojsečné. Připojení kotle nebo radiátorů přes mobil je už docela časté. Češi ale nemají tendenci do toho investovat, protože ještě nepřišla nová vyúčtování. Uvidíme na jaře.

To jsou první náznaky „chytré domácnosti“. Už na ni lze v nabídkách narazit?
Vrcholem je dnes nějaký zabezpečovací systém ovládaný přes internet a stejným způsobem ovládané řízení tepla.
 

Četl jsem, že dolů půjdou i ceny chalup. Ale to je jiný příběh než byty. Nejspíš se na tom odráží, že mladá generace už nechce chalupařit jako ve filmu Na samotě u lesa?
Během covidu zdražily víc jak pětkrát. Prodávaly se za vysokou cenu ve špatném stavu. Ty jsou energeticky náročné. I současná situace může vést lidi k tomu, aby se chalupy zbavili. A máte pravdu, že demografický vývoj nahrává tomu, že vymizí skupina klasických chalupářů. Mladí lidé se víc stěhují a raději cestují.
 

A pak je tu skupina s alternativním stylem života, kteří na chalupě bydlí nastálo, ale i to je něco jiného než tradiční chalupář…
Přesně tak. Dnes si pořizují chalupu Husákovy děti, kterým je padesát. V době covidu to také kupovali dobře situovaní lidé ve věku 45 až 55 let, kteří si řekli, že v místech jako Špindlerův Mlýn budou žít natrvalo. I tady čekám korekci na ceny před covidem.
 

A zlepšuje se kvalita chalup? Klasický případ byla roubenka na první pohled roztomilá, ale zevnitř prožraná dřevomorkou…
I to se mění. Tyhle domy teď kupují lidé, kteří je rekonstruují, aby pak podnikali a vydělávali na jejich pronájmu.
 

Jaké trendy v realitách nás čekají v příštích letech? Kromě té korekce.
Rád bych věřil, že nás čeká zlepšení realitních služeb a odklon od samoprodejů. Kupující ani prodávající nebudou mít tolik času se tím zabývat, když už to třeba dělají jen třikrát za život. To je trend v celém světě. V nejbližší době nás čeká to, že se znásobí počet pronájmů. My jsme ale národ, který chce vlastnit, a teď je poměr, kdy 18 procent lidí žije v nájmu a 82 procent ve svém. To není jinde na světě.
 

V tom bytě máte i finanční rezervu, člověk se nestane hned bezdomovcem.
Proč ale ve Vídni 80 procent lidí žije v nájmu? Protože si to mohou dovolit. Ve Vídni bezdomovce nepotkáte.
 

Ale ve Vídni asi většina bytů patří státu či samosprávě, a ne soukromému majiteli, který chce z nájemníka vymačkat co nejvíc?
Většina bytů tam skutečně patří městu Vídni. Berlín na to přechází také.
 

Myslíte, že se problém dostupnosti bydlení v Česku někdy v dohledné době vyřeší? A odpoví se na volební slogan Pirátů: Proč vyděláváme na byt nejdéle v Evropě?
Ten slogan byl vlastně dobrý. Proč my? V Německu na bydlení vydělávají čtyři a půl roku a my 12 let. Takže možná je ta odpověď v téhle otázce. Proč vyděláváme o tolik méně se stejnou produktivitou práce než jinde?

Ta odpověď je mimo vaši profesi…
Ano. A to nám spousta lidí vyčítá, že my realiťáci můžeme za to, že se zdražuje. Cena u developerů je nějak daná. Za něco koupíte pozemek, za něco stavební materiál a tyhle věci jsou často stejně drahé jako v Německu.
 

Tomáš Jelínek (49) původně chtěl dělat fyziku, kterou i vystudoval. Prošel několika společnostmi a pracoval i v cizině. Působil v České pojišťovně. Poslední čtyři roky je generálním ředitelem realitní kanceláře CENTURY 21. Má tři děti. Rád leze po horách v zimě i v létě. Je vyznavačem skialpinismu.

Zdroj: MF DNES, dne 6. 1. 2023
Autor: Jakub Pokorný reportér MF DNES