Nájemní bydlení
Nájemní bydlení se během posledních let stalo mnohem rozšířenějším způsobem bydlení a ukazuje se, že i Češi, tolik zvyklí na osobní vlastnictví, se budou muset mnohem častěji rozhodnout pro bydlení v podnájmu. Jenže ceny nájemního bydlení se velmi rychle šplhají výš a výš. Jak to tedy s nájmy je a o jaké byty je největší zájem? Na to jsme se ptali našich makléřů Petra Bulana z kanceláře CENTURY 21 Ruby a Dominika Janíka z kanceláře CENTURY21 Bonus Brno. Zvýšení inflace a menší dostupnost vlastnického bydlení způsobují mnohem větší zájem o nájemní bydlení než kdy dříve, zároveň ale nájemní bydlení výrazně zdražuje – a to jak výše samotného nájemného, tak i náklady na bydlení (zejména energie). Pro některé skupiny je však nájemní bydlení v podstatě jedinou možností bydlení, a tak jim nezbývá nic jiného, než se s narůstajícími výdaji smířit nebo omezit svůj životní standard.
Jaké jsou výhody a nevýhody nájemního bydlení?
Mezi hlavní výhody nájemního bydlení patří flexibilita, kterou ocení zvláště mladí lidé, kteří nemají rodinu a mají v plánu měnit bydlení podle aktuálního zaměstnání, navíc většinou nedosáhnou na hypotéku. Výhodou mohou být také poměrně malé pořizovací náklady. Oproti tomu hlavní nevýhodou je riziko navyšování nájmu (dlouhodobé nájemní smlouvy mívají tzv. inflační doložku) a nejistota způsobená možností vypovězení smlouvy, nejistotu navíc způsobují i nájemní smlouvy, které jsou pouze na rok. Zároveň nemáte vlastnická práva, nemůžete provádět větší úpravy a jste závislí na majiteli. Kdy tedy koupit a kdy pronajmout? „Pokud někdo potřebuje pořídit například rodinný dům nebo velký byt pro rodinu, dává smysl ho koupit, protože v období třeba 15 let bude jeho cena téměř 100% vyšší. Pokud ale někdo potřebuje byt 1+kk nebo 2+kk, ale do budoucna plánuje rodinu a byt bude chtít zase prodat, nevyplatí se momentálně byt pořizovat na hypotéku a je lepší nájem.“
Kdo má o pronájmy největší zájem a kde?
Největší zájem je o částečně zařízené byty o dispozici 2+kk, a to zejména v centru a širším centru. Nájemci díky tomu nemusí mít tak vysoké náklady na zařízení, navíc menší byty jsou cenově dostupnější. Koresponduje to zároveň s tím, že největší zájem o pronájmy mají mladí lidé, zejména mladé páry, kterým právě tato dispozice plně vyhovuje. Rodiny s dětmi mají stále větší zájem o vlastní bydlení, shodují se makléři. Dříve se pronajímalo zvláště ve velkých městech, ale nyní už se více pronajímá i v těch menších. „Koupit zde nemovitost bylo finančně méně nákladné, tím pádem více investorů investovalo v menších městech. Z mého pohledu je tedy více nájmů určitě ve velkém městě, vyšší procentuální nárůst bych ale viděl v menších městech,“ uvedl Janík.
O jaké byty je největší zájem?
Už jsme zmiňovali preference ohledně dispozic a lokality pronajímaných bytů, klíčový je ale i jejich stav. Naši makléři se shodují, že standardem jsou rekonstruované byty. Majitelé tak činí především kvůli tomu, že cena nájemného pak může být vyšší. Někdy se však stává, že menší úpravy dělá pronajímatel a nájemce mu náklady následně odečte z nájmu. Dominik Janík ještě doplňuje, že záleží na tom, komu chcete byt pronajmout, a pokud se pronajímá například studentům, kde je klíčová především cena, pronajímají se i nezrekonstruované byty. Občas se také pronajímají například rodinné či řadové domy, zájem o ně mají rodiny s dětmi, které si v dobré lokalitě nemohou koupi dovolit. Petr Bulan doplňuje i možnost, kdy majitelé pozemku čekají na zahájení stavby a v dané lokalitě si pronajmou dům na dobu, než budou mít svůj vlastní, protože původní bydlení již prodali.
Jsou ceny nájemního bydlení únosné?
Narůst od roku 2019 je obrovský, ceny jsou dnes výrazně výše než před pandemií, uvedl Bulan. „Období covidu bylo znatelné snížením cen, pak přišel mírný nárůst a se začátkem přílivu lidí z Ukrajiny vyskočily ceny rapidně nahoru. Navíc restrikcemi na hypotéky a zvýšením úrokové sazby došlo k tomu, že měsíční výdaje na hypotéku jsou výrazně větší než výdaje na nájem. Pro představu, u bytu 2+kk v novostavbě (nebo 3+kk v paneláku), který si pronajmete za 18 000 Kč nebo koupíte za 7 000 000 Kč a vezmete si hypotéku ve výši 5 600 000 Kč je splátka 33 500 Kč (30 let, 6 % p.a.). A splátku tvoří především úrok ve výši zhruba 26 000 Kč měsíčně během prvních 5 let. Navíc utíkají úroky z vlastních zdrojů (1 400 000 Kč), které byste mohli ponechat v bance a měsíčně by vydělaly cca 4600 Kč (4 % p.a.). Přicházíte tedy na úrocích o 30 600 Kč měsíčně. A Rozdíl ve výdajích je 18 000 Kč v nájmu nebo 33 500 Kč splátka hypotéky. A to nepočítáme zálohy na služby, které bývají okolo 5000 Kč,“ shrnul situaci Bulan. Janík k cenám také uvedl, že se zájemci mnohem častěji ptají na snížení ceny, především kvůli rostoucím cenám energií. Přesto jsou ceny nájemného podle obou makléřů pro zájemce ještě únosné – soudí z toho, že poptávka stále výrazně převyšuje nabídku.
Jaká je budoucnost nájemního bydlení?
Makléři se shodují, že v budoucnu se poptávka po nájemním bydlení ještě zvýší. „V nejbližších letech bude dramaticky růst poptávka, protože hypotéky budou málo dostupné, kvůli restrikcím i kvůli vysokým sazbám,“ řekl Bulan. „Se současným trhem a cenami, jaké na něm panují, se to přiklání spíše k tomu, že lidé si nebudou moci dovolit vlastní bydlení. Tím pádem očekávám u nájemního bydlení znatelný narůst. Odhadovat lze však vždy jen na několik měsíců dopředu a těžko říct, jak se situace vyvine,“ uzavřel Janík.
