Skryté vady nemovitostí: Na co si dát pozor při koupi či prodeji

Při koupi nemovitosti se můžete setkat s různými typy vad. Zatímco zjevné vady jsou obvykle snadno rozpoznatelné, skryté vady mohou představovat skutečnou „časovanou bombu“ pro kupujícího i prodávajícího. V tomto článku se zaměříme na problematiku skrytých vad, jejich právní aspekty a možnosti, jak se před nimi chránit.

Co jsou skryté vady nemovitosti?

Skryté vady jsou takové nedostatky, které nelze objevit při běžné prohlídce nemovitosti. Projeví se až s časovým odstupem po koupi a předání nemovitosti. Mezi typické příklady patří:

Zápach z netěsné kanalizace
Plíseň skrytá za sádrokartonem
Zatékání do nemovitosti
Vlhkost a odpadávající obklady
Konstrukční závady
Nefunkční topný systém (objevený například až v zimě)

Právní odpovědnost za skryté vady

Podle občanského zákoníku prodávající odpovídá za vady, které existovaly v okamžiku předání nemovitosti kupujícímu, i když se projeví až později. Kupující má právo oznámit prodávajícímu skrytou vadu do 5 let od nabytí vlastnického práva.

Prodávající se své odpovědnosti nemůže zbavit obecnými formulacemi v kupní smlouvě jako „nemovitost se prodává, jak stojí a leží“ nebo „kupující měl možnost všechny vady předmětu koupě v předstihu zjistit“. Takováto prohlášení jsou právně neúčinná.

Práva kupujícího při objevení skryté vady

Pokud kupující objeví skrytou vadu, má několik možností:

Požadovat odstranění vady (je-li odstranitelná)
Žádat přiměřenou slevu z kupní ceny
V případě neodstranitelné vady, která brání řádnému užívání nemovitosti, může kupující od smlouvy odstoupit a požadovat vrácení celé kupní ceny

Jak se chránit před skrytými vadami?

Pro prodávající:

Nechte si zpracovat odborný technický posudek (technickou zprávu) o stavu nemovitosti před prodejem.
Upozorněte kupujícího na všechny známé nedostatky a vady nemovitosti.
Zahrňte seznam známých vad do kupní smlouvy.
Zvažte smluvní omezení odpovědnosti za konkrétní části nemovitosti (vyžaduje souhlas kupujícího).

Pro kupující:

Proveďte důkladnou prohlídku nemovitosti, ideálně s odborníkem.
Požadujte technickou zprávu o stavu nemovitosti.
Ptejte se prodávajícího na historii oprav a známé problémy.

Nezapomeňte, že máte 5 let na oznámení skryté vady.

Příklad z praxe:

Představme si situaci, kdy pan Novák koupil starší rodinný dům. Při prohlídce vše vypadalo v pořádku, ale po třech měsících bydlení objevil rozsáhlou plíseň za nově instalovaným sádrokartonem v ložnici. Expertíza prokázala, že plíseň existovala už v době prodeje. Pan Novák má právo požadovat po prodávajícím odstranění vady nebo slevu z kupní ceny, protože se jedná o skrytou vadu, která existovala v době převodu nemovitosti.

Závěr

Skryté vady nemovitostí mohou být zdrojem značných finančních i právních komplikací. Pro minimalizaci rizik je klíčová důkladná příprava před prodejem či koupí nemovitosti, včetně odborného posouzení jejího stavu. V případě nejasností se vždy vyplatí konzultovat situaci s právníkem specializujícím se na nemovitostní právo nebo zkušeným realitním makléřem.

Pamatujte, že investice do prevence a důkladné kontroly nemovitosti se vždy vyplatí více než následné řešení sporů a oprav skrytých vad.